Studio Cataldi-Come si ripartiscono le spese di manutenzione dell’aia condominiale?

Domanda: In che modo si ripartiscono le spese per la manutenzione dell’aia condominiale, se la stessa è stata ereditata e utilizzata da tutti gli occupanti degli appartamenti?

Risposta: in relazione alle spese di manutenzione dell’aia o cortile condominiale, bene comune ai sensi dell’art 1117 c.c., si applica la regola di cui all’art. 1118 c.c, che prevede

, salvo che il titolo non disponga diversamente, che debbano risponderne tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà esclusiva.

Aia o cortile condominiale: parte comune del condominio

L’aia condominiale, definita più propriamente cortile condominiale, corrisponde allo spazio scoperto di un edificio, che serve a dare luce e aerazione allo stesso. L’art. 1117 c.c., che disciplina le parti comuni del condominio, lo include tra queste, stabilendo che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come (…) i cortili.”

Aia o cortile condominiale: ripartizione delle spese

A stabilire i diritti, ma anche gli obblighi sulle parti comuni del condominio è l’art 1118 c.c.ai sensi del quale:

• “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (ovvero il valore il millesimi risultante dalla tabelle).
• Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
• Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.”

Aia o Cortile: ipotesi e criteri di ripartizione delle spese

Detto questo all’interno di un condominio si possono verificare tre ipotesi:

• Nel caso in cui il cortile o aia “abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini” (Cassazione n. 4127/2016), come prevede l’art 1118 c.c., per la sua manutenzione devono rispondere tutti i condomini in proporzione al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
• Il discorso cambia, se la relazione funzionale interessa solo una proprietà immobiliare esclusiva. In questo caso infatti la natura condominiale è esclusa e a rispondere delle spese di manutenzione sarà il solo proprietario che beneficia del cortile.
• Si può infine verificare una terza ipotesi, ovvero quella in cui il cortile è destinato a servire solo una parte dell’edificio condominiale, limitatamente a un numero determinato di condomini. In questo caso la norma di riferimento è l’art 1223 c.c comma 3, secondo il quale le spese di manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità, quando, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, l’aia o il cortile è destinato al servizio o al godimento esclusivo solo di una parte dell’edificio condominiale.

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