Una delle principali fonti di discussione nel condominio riguarda le manutenzioni straordinarie che interessano la facciata. Sulla manutenzione e ricostruzione dei balconi in particolare si aprono spesso controversie, alimentate anche dal fatto che la giurisprudenza nel tempo ha fornito soluzioni diverse a seconda del tipo di balcone.
In linea di massima attualmente vengono individuate tre tipologie di balconi: i lastrici solari, i terrazzi e i balconi aggettanti. I lastrici solari sono i terrazzi presenti all’ultimo piano che possono essere sia di proprietà condominiale che di proprietà esclusiva, ed hanno funzione di copertura per tutto il palazzo. La manutenzione e riparazione di questi è disciplinata dall’art 1126 cc che prevede, in caso di uso esclusivo, l’attribuzione di 1/3 della spesa al proprietario e gli altri 2/3 alle unità immobiliari a cui funge da copertura.
I terrazzi sono invece affacci che hanno anche funzione di copertura dei piani inferiori e risultano in genere incassati all’interno della sagoma dell’edificio. In questo caso la giurisprudenza prevalente, ritiene applicabile per le spese l’art. 1125 dettato per i solai che prevede che le spese di riparazione e rifacimento “sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto“. I frontalini e le parti decorative visibile, avendo funzione estetica per la facciata, sono a carico del condominio.
Sui balconi aggettanti, la terza tipologia, in epoche passate si è molto discusso. Per balcone aggettante si intendono quei balconi “che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti “(Tib. Velletri 15-06-220). In questo caso si è molto discusso in passato se anche  per questi dovesse ritenersi applicabile l’art. 1125 cc. Negli ultimi anni però la giurisprudenza si oramai orientata in maniera univoca nel considerare tali balconi di proprietà esclusiva dell’appartamento a cui servono da affaccio e pertanto a questo va imputato l’intero costo di rifacimento infatti: “in tema di condominio degli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi,comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche quelle relative alla piattaforma soletta, all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (Cass. civ. sez. VI, ordinanza del 12 marzo 2020, n. 7042 e molte altre)