Nel condominio, il tetto è espressamente indicate dall’art. 1117 cc tra le parti comuni del condominio. Si comprende agevolmente pertanto la ragione per cui, in caso di rifacimento, tutti i condomini sono chiamati a risponderne in proporzione alle tabelle di proprietà a prescindere dall’altezza di piano del proprio appartamento. Che succede invece quando il condominio è composto da corpi di fabbrica separati con coperture autonome? Secondo molti amministratori di condominio, essendo in ogni caso il tetto un bene comune, tutti i condomini, anche quelli non coperti dal tetto, devono partecipare alla spesa. La convinzione è errata. In questo caso interviene infatti l’art. 1123 cc che prevede sì, al primo comma, il principio che le spese sono sostenute in proporzione al valore della proprietà, ma poi afferma che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.
Il principio è chiaro, ma quello che condominio parziale rappresenta spesso un punto dolente, fonte di controversie. Sull’argomento si è pronunciata nuovamente anche di recente la Cassazione (Cass. Sez. II n. 791 del 16/01/2020) secondo la quale é “… agevole ipotizzare come possano esservi, nell’ambito dell’edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l’area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l’ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato. Secondo la giurisprudenza, è in siffatte ipotesi automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”: tutte le volte, cioè, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene“. In questi casi quindi tutti gli interventi devono esse deliberati solo dai condomini interessati e conseguentemente anche tutte le spese devono gravare solo sul gruppo di condomini che ne trae utilità, restandone esclusi gli altri.
