Una delle regole basilari nella compravendita è quella secondo la quale “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“. Il principio, stabilito dall’art. 1490 cc, trova completamento nel successivo art. 1492 cc, secondo il quale “Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo“. Ma che caratteristica devono avere questi vizi? L’art. 1491 cc specifica che la garazia prevista dal 1490 cc non è dovuta se i vizi sono facilmente riconoscibili. Non è però sempre facile stabilire quando un vizio sia facilmente riconoscibile.
Nel caso affrontato dalla Suprema Corte (Cass. 23659 del 31/08/2021), l’acquirente di un immobile aveva citato il venditore per chiedere la diminuzione del prezzo per oltre 25.000,00 euro data dalla necessità di eliminare macchie di umidità e muffa. Il Tribunale, accogliendo la domanda, dopo aver disposto perizia che aveva confermato la presenza di tali problemi, aveva condannato il venditore al risarcimento della somma di € 9.500,00. La Corte d’Appello, a cui si era invece rivolto il venditore, aveva ribaltato la sentenza, affermando che il fatto che tali macchie fossero in parte coperte dal mobilio, non costituiva un impedimento al loro accertamento, ed in ogni caso rilevando che le testimonianze di altri visitatori interessati alla casa avevano stabilito che tali macchie erano visibili. La Cassazione, dando ragione all Corte d’Appello, ha confermato la sentenza affermando che le macchie d’umidità non sono vizi occulti e pertanto la decisione del giudice d’appello è basata su una valutazione di fatto che, essendo peraltro correttamente motivata, non può essere oggetto di censura del giudice di legittimità.
