Requisito fondamentale ai fini della validità del contratto di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, è la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
La registrazione, secondo l’articolo 13 della legge 431/1998, è onere civile del locatore, e vi deve provvedere entro il termine perentorio di 30 giorne, tanto che la mancata registrazione produce la nullità del contratto di locazione ex art. l’art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, con la conseguenza che se l’affittuario non paga il canone, non può essere sfrattato.
Ma è possibile rimediare a questa nullità in qualche modo? La Corte di Cassazione con la sentenza n. 10498/2017 stabilisce che la registrazione tardiva del contratto di locazione produce un effetto sanatorio “ex tunc” del contratto stesso, cioè lo sana fin dall’inizio. Quindi in pratica, è possibile regolarizzare il contratto, pagando le sanzioni, al fine di renderlo idoneo per lo sfratto.
Tuttavia, sempre la Corte di Cassazione, con sentenza 32943/2018, afferma che la sanatoria in esame ha effetto solo riguardo al periodo indicato nel contratto di locazione successivamente registrato e non con riferimento a periodi che non risultino dal contratto stesso.
Nel caso di specie un soggetto aveva concesso in locazione un immobile con decorrenza dal 5.11.2011. A fronte del mancato pagamento di alcuni canoni di locazione da parte del conduttore, nel mese di ottobre del 2012 il locatore aveva intimato lo sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, registrando il contratto, prima di adire il Tribunale, indicando come data di inizio del rapporto quella del 01/09/2012. La Suprema Corte ha stabilito che il contratto è sanato sì “ex tunc” cioè dall’inizio, ma per inizio deve intendersi la data indicata nella registrazione, cioè il primo settembre 2012 e non anche il periodo precedente. La nullità del contratto per quel periodo comporta che anche i versamenti dei canoni sono nulli e quindi il conduttore potrà richiederne la restituzione, salvo il riconoscimento di eventuali indennità per l’utilizzo dell’immobile.
