Accade spesso che chi acquista un appartamento in condominio, si trova ad affrontare spese molto rilevanti per la ristrutturazione del dell’intero edificio, senza che lui le abbia approvate. Quasi sempre i lavori non vengono decisi in un’unica assemblea, ma vengo discussi in più riunioni. Quando sorge quindi l’obbligo di pagamento dei lavori?
La questione è stata affrontata molte volte dalla Cassazione, e l’orientamento attuale è pacifico: per individuare il momento in cui sorge l’obbligo di pagamento non occorre far riferimento alla “concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione”. Da un punto di vista pratico, in realtà non sempre è semplice applicare questo criteri. Nel caso che si è trovato ad esaminare recentemente la Cassazione (Cass. 18793/2020 del 10/09/2020), un condomino aveva acquistato un immobile a dicembre del 2006, dopo che l’assemblea, che aveva deliberato nel giugno dello stesso anno, aveva deciso di effettuare importanti lavori di ristrutturazione dell’immobile, senza però stabilire i costi e gli altri dettagli e a quale ditta affidarli, aspetti che invece vengono decisi nell’assemblea del marzo del 2007. L’acquirente, che si era visto addebitare la spesa complessiva di circa 12.000 euro, cita in giudizio il venditore, affermando che tale somma andava pagata da questi, visto che la spesa era stata deliberata quando lui non era proprietario.
La Cassazione ha respinto il ricorso e quindi ha confermato la correttezza dell’imputazione del pagamento all’acquirente, in quanto correttamente “la Corte d’appello ha individuato (il momento della nascita dell’obbligazione) con riferimento alla deliberazione del 10 marzo 2007, allorché venne scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi“. Afferma inoltre la Suprema Corte che in capo al venditore “non è “ravvisabile alcuna violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell’unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, né dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di un “maggior aggravio economico” del compratore, con riguardo all’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione“.
E’ fondamentale quindi, quando si vuole acquistare un immobile, consultare sempre l’amministratore di condominio per verificare le spese e non incorrere in spiacevoli sorprese.
